Site yönetimi aidat ve ortak alan uyuşmazlıkları

Yazar: GNS Hukuk & DanışmanlıkHukuki kontrol: Av. Gülizar Naz SönmezBüro: Bitez, Bodrum/Muğla

KISA CEVAP

Site uyuşmazlığında ilk adım, sorunun aidat borcu, kurul kararı, yönetim yetkisi veya ortak alan kullanımıyla mı ilgili olduğunu belirlemektir. Yönetim planı, karar defteri ve gider belgeleri birlikte incelenir. Karara itiraz etmek ile aidatı ödememek farklı hukuki sonuçlar doğurur; her uyuşmazlık aynı başvuru yoluyla çözülmez.

Yönetim planı neden ilk belgedir

Yönetim planı, ortak yaşam ve yönetim bakımından temel belgelerden biridir. Ancak emredici kanun hükümlerine aykırı bir düzenleme salt plan içinde yer aldığı için geçerli hale gelmez. Bağımsız bölümün niteliği, ortak alanlar, toplu yapı düzeni ve yetkili kurul belirlenmelidir. Birden fazla blok bulunan sitede her kararın aynı organ tarafından alınabileceği varsayılmamalıdır. [KMK]

Aidat hesabını hangi belgeler açıklar

Talebin hangi döneme ait olduğu, işletme projesi veya kurul kararına dayanıp dayanmadığı ve gider kalemlerinin nasıl paylaştırıldığı araştırılır. Personel, bakım, onarım ve ortak tesis giderleri tek kalem olarak sunulsa bile hukuki nitelikleri farklı olabilir. Fatura, bütçe ve tahsilat kayıtlarıyla talep arasındaki ilişki görünür hale getirilmelidir. Ortak bir tesisi kullanmamak, her durumda o tesise ilişkin giderden kurtulma sonucu doğurmaz. [KMK]

Malik ve kiracının sorumlulukları

Yönetimin kime başvurabileceği ile malik ve kiracının kendi aralarındaki sözleşmeye göre gideri kimin üstleneceği ayrı meselelerdir. Kira sözleşmesinde kiracı öder yazması, bütün üçüncü kişi ilişkilerini aynı biçimde çözmez. Özellikle kullanım giderleri ile taşınmaza yönelik kalıcı giderlerin niteliği değerlendirilmelidir. Kiracı yaptığı ödemelerin hangi aya ve hangi borca ilişkin olduğunu saklamalı; malik de yönetim kayıtlarını takip etmelidir.

Kurul kararına itirazın zamanlaması

Kararın alındığı toplantı, çağrı usulü, katılım, oy durumu ve kararın öğrenilme tarihi önemlidir. İptal, yokluk ve mutlak hükümsüzlük iddiaları aynı süre rejimine tabi olmayabilir. Bu yüzden belgeyi sonradan toplamak üzere beklemek yerine karar ve tebliğ kaydı korunmalıdır. KMK m. 33 kapsamındaki süre ve dava şartı değerlendirmesi somut karara göre yapılmalıdır. Bu rehber kişiye özgü son başvuru tarihi hesaplamaz. [KMK]

Ortak alan ve komşuluk sorunu nasıl belgelenir

Bahçe, otopark, çatı veya koridorun kullanımında tapu eki proje ve yönetim planı ile fiilî kullanım karşılaştırılır. Fotoğraf ve yazışmalar tarihleriyle saklanır; komşuların özel hayatına müdahale eden yöntemlerden kaçınılır. Sorunun geçici gürültü mü, kalıcı yapı değişikliği mi yoksa tahsis iddiası mı olduğu belirlenir. Teknik inceleme gereken hususlarda hukuki değerlendirme tek başına yeterli olmayabilir.

Arabuluculuk ve takip arasındaki ayrım

Kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıkları bakımından dava şartı arabuluculuk düzenlemesi dikkate alınmalıdır. İcra takibi başlatılmışsa ödeme emrinin tebliğiyle doğan süreler ayrıca önem taşır. Arabuluculuk görüşmesi yapılıyor diye her icra süresinin durduğu kabul edilmemelidir. Anlaşmada giderin tutarı kadar hangi kararın nasıl uygulanacağı ve ortak alanın eski hale getirilmesi gibi yükümlülükler de açık olmalıdır. [ARB]

Belge hazırlığı

Bu liste ilk inceleme içindir; işlem ve kişisel duruma göre ek belge gerekebilir.

Yönetim planı ve ilgili proje
Toplantı çağrısı ve kurul kararı
İşletme projesi, bütçe ve faturalar
Aidat dökümü ve ödeme belgeleri
Tebligatlar ve tarihli uyuşmazlık kayıtları

Sık sorulan sorular

Aidata itiraz edersem ödemeyi kesebilir miyim

İtirazın varlığı tek başına ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Borç ve başvuru yolları ayrı değerlendirilir.

Kiracı kurul kararına her durumda dava açabilir mi

Talep hakkı, uyuşmazlığın niteliği ve kişinin sıfatına göre incelenir; malik ile kiracının konumu aynı değildir.

Yönetici sözlü olarak ortak alanı tahsis edebilir mi

Yetki, karar ve şekil koşulları kontrol edilmeden böyle bir tahsisin geçerli olduğu söylenemez.

Hukuki dayanak ve kaynaklar

[KMK] 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunum. 18–22, 28–33; bağlantı yayın öncesi güncel metin kontrolü için verilmiştir, bu oturumda tam metin alınamadı.
[ARB] Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı6325 sayılı Kanun m. 18/B; kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında dava şartı.

Kaynak taraması, sorumlu avukatın güncel mevzuat ve içtihat incelemesi yerine geçmez.

İlgili rehberler

Bu metin genel bilgilendirme içindir. Kişiye özgü hukuki görüş yerine geçmez. Süreye bağlı bir işlem veya tebliğ edilen karar varsa dosya ayrıca değerlendirilmelidir.