Kira artışı ile kira tespit davası arasındaki farklar

Yazar: GNS Hukuk & DanışmanlıkHukuki kontrol: Av. Gülizar Naz SönmezBüro: Bitez, Bodrum/Muğla

KISA CEVAP

Yıllık kira artışı ile kira bedelinin mahkemece belirlenmesi farklı konulardır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenileme artışı TBK m. 344 kapsamında değerlendirilir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal bedellerin dikkate alınması gündeme gelebilir; bu, kiraya verenin tek taraflı istediği bedeli uygulayabileceği anlamına gelmez.

Yıllık artışta hangi veri kullanılır

TBK m. 344 kapsamındaki anlaşmalar için tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınır oluşturur. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa ayrıca değerlendirilmelidir. TÜİK bültenindeki aylık değişim veya yıllık değişim oranını on iki aylık ortalama ile karıştırmamak gerekir. Uygulanacak veri, sözleşmenin yenilendiği dönemle ilişkilendirilerek kontrol edilir. [TBK]

Eski yüzde 25 sınırı neden otomatik uygulanmaz

Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 uygulaması belirli yenileme dönemleri için düzenlenmişti. Bu tarihi düzenleme güncel bütün kira ilişkilerine uygulanabilecek sürekli bir kural değildir. Eski bir borcun veya artışın hukuka uygunluğu incelenirken ise o dönemde geçerli kurallar önemini korur. UYAP kaynağındaki geçici düzenleme açıklaması bu dönem ayrımını gösterir. Güncel oran bu yazıya sabit sayı olarak gömülmemiştir. [KIRA]

Beş yıldan sonra ne değişir

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedelinin belirlenmesinde endeks, kiralananın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet değerlendirmesi gündeme gelir. Emsal ilan fiyatları tek başına kesin kira bedeli değildir. Taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım biçimi ve sözleşme koşulları karşılaştırmayı etkiler. Beş yılın dolması mevcut bedelin kendiliğinden piyasa kirasına dönüşmesi anlamına gelmez. [TBK]

Tespit kararının uygulanacağı dönem

Kira tespiti talebinde dava ve bildirim tarihleri, ayrıca sözleşmedeki artış hükmü, belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını etkiler. Bu nedenle yalnızca beş yıllık sürenin hesabı yeterli değildir. Sözleşme yenileme tarihi, ihtarın tebliği ve arabuluculuk takvimi aynı çizelgede değerlendirilmelidir. Geriye dönük fark oluşacağı varsayımıyla ödeme planı yapmak yerine ilgili koşullar önceden belirlenmelidir. [TBK]

Tespit uyarlama ve tahliye ayrı taleplerdir

Kira tespiti olağan kira belirleme rejimiyle ilgilidir. Uyarlama, sözleşme dengesini etkileyen koşullar açısından farklı bir hukuki değerlendirme gerektirir. Tahliye ise kira ilişkisinin sona ermesini hedefler. Aynı ekonomik rahatsızlık bu üç talebin koşullarını otomatik olarak oluşturmaz. Dilekçede istenen sonucun ve dayanağın doğru seçilmesi, delil ve masraf planını da belirler.

Uyuşmazlık nasıl hazırlanır

Önce bütün kira dönemlerini içeren bir ödeme tablosu hazırlanır. Sözleşmede yazan bedel ile fiilen yapılan ödemeler arasındaki fark işaretlenir. Sonra emsal olarak sunulacak kayıtların karşılaştırılabilirliği incelenir. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk dikkate alınır. Arabuluculuk görüşmesinde yeni tutarın yanında yürürlük dönemi, ödeme günü ve geçmiş farklar açıkça ele alınmalıdır. [ARB]

Belge hazırlığı

Bu liste ilk inceleme içindir; işlem ve kişisel duruma göre ek belge gerekebilir.

Sözleşme ve yenileme tarihleri
Geçmiş kira tutarları ve banka kayıtları
İlgili dönemin TÜİK bülteni
Yazılı bildirim ve tebliğ belgesi
Karşılaştırılabilir emsal kayıtlar

Sık sorulan sorular

Ev sahibi piyasa bedelini doğrudan isteyebilir mi

Bir bedelin talep edilmesi onun kendiliğinden borç haline geldiğini göstermez. Sözleşme ve kanuni belirleme yolu incelenir.

Kira tespiti tahliye sağlar mı

Hayır. Kira bedelinin belirlenmesi ile sözleşmenin sona ermesi farklı hukuki taleplerdir.

Bu yazıdaki bilgilerle kesin oran hesaplanabilir mi

Hayır. Yenileme tarihi, sözleşme hükmü ve o dönem için açıklanan veri birlikte değerlendirilmelidir.

Hukuki dayanak ve kaynaklar

[TBK] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunum. 310, 315, 344–355; UYAP indeksinden ve aşağıdaki ilgili karar kayıtlarından kontrol. Güncel konsolide metin yayın öncesi avukat tarafından yeniden karşılaştırılmalı.
[KIRA] Adalet Bakanlığı UYAP kira bedeli değerlendirmesiGeçici yüzde 25 sınırının dönemi ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin açıklamalar. Kararın somut olayına özgü sonuçları genelleştirilmemeli.
[ARB] Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı6325 sayılı Kanun m. 18/B; kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşuluk uyuşmazlıklarında dava şartı.

Kaynak taraması, sorumlu avukatın güncel mevzuat ve içtihat incelemesi yerine geçmez.

İlgili rehberler

Bu metin genel bilgilendirme içindir. Kişiye özgü hukuki görüş yerine geçmez. Süreye bağlı bir işlem veya tebliğ edilen karar varsa dosya ayrıca değerlendirilmelidir.