Gayrimenkul satın almadan önce tapu ve hukuki risk incelemesi

Yazar: GNS Hukuk & DanışmanlıkHukuki kontrol: Av. Gülizar Naz SönmezBüro: Bitez, Bodrum/Muğla

KISA CEVAP

Gayrimenkul alımında yalnızca tapu senedine veya ilan bilgilerine bakmak yeterli değildir. Malik ve temsil yetkisi, güncel takyidatlar, imar ve yapı belgeleri, fiilî kullanım ile ödeme ve teslim koşulları birlikte incelenmelidir. Yabancı alıcılarda taşınmaz edinme koşulları; vatandaşlık amaçlanıyorsa yatırımın uygunluğu ayrıca değerlendirilir.

Tapu kaydı hangi soruları cevaplar

İlk inceleme, satışa konu taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin yerinde gösterilen mülkle eşleşmesidir. Satıcının malik olup olmadığı, pay oranı ve varsa vekilin yetkisi belirlenir. Eski tapu fotokopisi yalnızca başlangıç belgesidir; işlem tarihine yakın güncel kayıt üzerinden kontrol yapılmalıdır. Tapu kaydı fiziksel yapının tamamının ruhsata uygun olduğunu tek başına kanıtlamaz. [TAPU]

İpotek haciz ve şerhlerin farkı

İpotek taşınmaz üzerinde bir teminat hakkıdır; haciz, tedbir ve diğer şerhler ise farklı sonuçlar doğurabilir. Her kayıt satışa aynı biçimde engel olmaz. Kaydın lehtarı, dayanağı, kapsamı ve kaldırılma yöntemi araştırılmalıdır. Borcun ödendiğine ilişkin dekont ile tapudaki ipoteğin terkini aynı işlem değildir. Satış öncesi kapatma planı hazırlanırken alacaklı teyidi, ödeme kanalı ve terkinin tamamlandığının kontrolü birlikte planlanır.

İmar yapı ve fiilî kullanım kontrolü

Belediye veya ilgili idare kayıtları üzerinden imar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve projeyle uyum değerlendirilir. Bodrum gibi kıyı ve koruma rejimlerinin önem taşıyabildiği bölgelerde parselin özel bir sınırlamaya tabi olup olmadığı ayrıca sorulur. Bu bir bölgesel kontrol önerisidir; belirli bir taşınmaz hakkında tespit değildir. İnşaatın teknik güvenliği için gerektiğinde yetkili teknik uzman incelemesi gerekir.

Kiracılı taşınmaz ve teslim riski

Taşınmazın satılması mevcut kira ilişkisini kendiliğinden bitirmez; yeni malik kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle kira sözleşmesi, ödeme durumu, depozito, mevcut uyuşmazlıklar ve fiilî teslim şartları alım öncesi görülmelidir. Satıcının boş teslim sözü ile kiracıya karşı kullanılabilecek hukuki yol birbirinden ayrıdır. Yeni malikin ihtiyaç iddiası varsa TBK m. 351 kapsamında ayrıca süre ve şart incelemesi yapılır. [TBK]

Ödeme öncesi nasıl bir dosya hazırlanmalı

Belgeler tek dosyada toplandıktan sonra her risk için açıklama, tamamlanacak işlem ve sorumlu kişi yazılmalıdır. Kapora veya satış vaadi düzenlemesi; iade koşulları, satışın gerçekleşmemesi, takyidatların kaldırılması ve teslim bakımından incelenir. Sözleşme, kanunun aradığı şekil şartlarının yerine geçmez. Mülkiyet devri için yetkili makam önündeki işlem ve tescil süreci tamamlanmalıdır.

Yabancı alıcı için ayrı değerlendirme

Yabancı bir kişinin taşınmaz edinebilmesi ile o taşınmazın ikamet veya vatandaşlık başvurusuna uygunluğu farklı incelemelerdir. Milliyet, taşınmazın konumu ve niteliği ile işlem tarihindeki uygulama kuralları önemlidir. Bir emlak ilanındaki vatandaşlığa uygun ifadesi resmî uygunluk tespiti sayılmaz. Satın alma kararı verilmeden önce bu üç dosya ayrı başlıklarda ele alınmalıdır. [YATIRIM]

Belge hazırlığı

Bu liste ilk inceleme içindir; işlem ve kişisel duruma göre ek belge gerekebilir.

Güncel tapu kaydı ve takyidat dökümü
Satıcının kimliği ve varsa temsil belgesi
Ruhsat, proje ve yapı kullanma belgeleri
Kira sözleşmesi ve teslim protokolü taslağı
Ödeme planı ve varsa ipotek terkin yazışmaları

Sık sorulan sorular

Tapu temizse başka inceleme gerekir mi

Evet. Tapu, imar, yapı ve fiilî kullanım farklı bilgi alanlarıdır. Birindeki uygunluk diğerini otomatik olarak kanıtlamaz.

İpotekli ev hiç satın alınamaz mı

Bu sonuç her olay için doğru değildir. İpoteğin koşulları, satışa etkisi ve kaldırılma planı incelenmeden karar verilmemelidir.

Uzaktan alım yapılabilir mi

İşlemin gerektirdiği yetkileri ve şekli taşıyan vekâletnameyle temsil mümkün olabilir. Belgeyi kullanacak makamla ön kontrol yapılmalıdır.

Hukuki dayanak ve kaynaklar

[TAPU] TKGM yabancılara yönelik işlem rehberiTaşınmaz edinimi ve tapu işlemleri; güncel genelge ve işlem türü ile birlikte değerlendirilmeli.
[YATIRIM] Türkiye Yatırım ve Finans Ofisi gayrimenkul ve vatandaşlık rehberiTaşınmaz yatırımıyla vatandaşlık için 400.000 ABD doları ve üç yıl satmama çerçevesi; diğer ayrıntılar TKGM ve NVI ile kontrol edilmeli.
[TBK] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunum. 310, 315, 344–355; UYAP indeksinden ve aşağıdaki ilgili karar kayıtlarından kontrol. Güncel konsolide metin yayın öncesi avukat tarafından yeniden karşılaştırılmalı.

Kaynak taraması, sorumlu avukatın güncel mevzuat ve içtihat incelemesi yerine geçmez.

İlgili rehberler

Bu metin genel bilgilendirme içindir. Kişiye özgü hukuki görüş yerine geçmez. Süreye bağlı bir işlem veya tebliğ edilen karar varsa dosya ayrıca değerlendirilmelidir.